Πολλές φορές με ρωτάνε φίλοι, γνωστοί, ή υποψήφιοι πελάτες: Έχω ένα διαμέρισμα στην τάδε περιοχή. Αξίζει να το βάλω στο Airbnb;” Προφανώς δεν υπάρχει μια απάντηση που να καλύπτει όλες τις περιπτώσεις. Κάποια θα έχουν καλύτερη τύχη στη βραχυχρόνια, κάποια όχι. Η απάντηση βασίζεται σε 2 άξονες που θα δούμε παρακάτω:

Ο πρώτος άξονας αφορά το ίδιο το ακίνητο. Που ακριβώς βρίσκεται; Σε τι όροφο; Είναι ανακαινισμένο; Πότε; Έχει θέα; Πόσα τ.μ. είναι; Τι amenities και facilities έχει; Όλα αυτά προφανώς παίζουν σημαντικό ρόλο στις προοπτικές του ακινήτου.

Ο δεύτερος άξονας, και αυτός στον οποίο θα εστιάσουμε στο παρόν άρθρο, αφορά την διαχείριση του ακινήτου. Αν υποθέσουμε ότι το ίδιο το ακίνητο πληρεί τις απαραίτητες προϋποθέσεις για να ενοικιαστεί βραχυχρόνια, το αν θα βγάλει περισσότερα χρήματα από την μακροχρόνια ενοικίαση, και πόσα, εξαρτάται στον μεγαλύτερο βαθμό από το επίπεδο της διαχείρισης. Η απάντηση λοιπόν που δίνω είναι πως “Αν κάνεις σωστή διαχείριση του ακινήτου, αξίζει να το βάλεις στην βραχυχρόνια”.

Τι σημαίνει όμως “Σωστή διαχείριση” ενός ακινήτου στην βραχυχρόνια; Πως ορίζεται; Τι πρέπει να κάνει κάποιος για να εξασφαλίσει την μέγιστη απόδοση του ακινήτου; Αυτήν την ερώτηση θα επιχειρήσουμε να απαντήσουμε αναλυτικά παρακάτω:

1.Άψογη καταχώρηση

Με δεδομένη την καλή κατάσταση του ακινήτου όπως εξηγήσαμε στην εισαγωγή, το επόμενο βήμα είναι να κάνουμε σωστά την καταχώρηση του ακινήτου στις πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo, κλπ). Τι σημαίνει σωστή καταχώρηση; Σημαίνει όμορφη και περιεκτική περιγραφή γραμμένη με ύφος που να ταιριάζει στο κοινό στο οποίο απευθύνεται κυρίως το ακίνητο. Αν π.χ. Απευθυνόμαστε κυρίως σε ζευγάρια λόγω μεγέθους και θέσης/θέας, καλό είναι να γραφτεί με ρομαντικό ύφος. Αν απευθυνόμαστε σε business travelers, πρέπει να γραφτεί με professional ύφος και σίγουρα να αναφέρει (ιδανικά και στον τίτλο) τα business amenities που παρέχουμε. Αν απευθυνόμαστε σε οικογένειες, πάλι προσαρμόζουμε το ύφος μας σε αυτό το κοινό. Επίσης, σωστη καταχώρηση σημαίνει σωστός τίτλος, σημαίνει πλήρης καταγραφή όλων των amenities και facilities που πρέπει να παρέχουμε όπως χαρτικά, σαπούνια και σαμπουάν, πιστολάκι για τα μαλλιά, κλπ. Τέλος, οι φωτογραφίες του ακινήτου πρέπει να είναι τραβηγμένες από επαγγελματία φωτογράφο με ειδίκευση σε ακίνητα – αυτό είναι πολύ πιο σημαντικό από ότι φαντάζεστε! Ας δούμε γιατί:

2.Επαγγελματικές φωτογραφίες

Πολλοί από μας έχουμε κινητά τελευταίας γενιάς με καταπληκτικές φωτογραφικές μηχανές και νομίζουμε ότι βγάζουμε υπέροχες φωτογραφίες. Και μπορεί πράγματι να είναι όμορφες, αλλά σε καμια περίπτωση δεν μπορούν να φτάσουν το επίπεδο μιας επαγγελματικής φωτογράφισης. Ο επαγγελματικός εξοπλισμός ενός φωτογράφου μπορεί να φτάνει ή και να ξεπερνά τις 10.000€ – από τις κάμερες, τους φακούς, τα φώτα, τα τρίποδα και όλα τα υπόλοιπα που χρειάζονται για να στηθεί σωστά μια φωτογράφιση ακινήτου, μέχρι το post processing software που χρησιμοποιούν για να διορθώσουν τα χρώματα, τις αντιθέσεις, τους φωτισμούς, και τόσα άλλα. Δεν μπορώ να σας περιγράψω πόσες φορές έχω δει ένα ακίνητο να αυξάνει τις κρατήσεις του (αλλά και τις τιμές πολλές φορές!) όταν αποφάσισε ο διαχειριστής να αντικαταστήσει τις ερασιτεχνικές φωτογραφίες (που πολλές φορές ήταν και πολύ όμορφες) με επαγγελματικές. Η επιλογή της ώρας, των φωτισμών, της γωνίας λήψης, το exposure, το balance, όλα παίζουν σημαντικό ρόλο στο τελικό αποτέλεσμα. Άρα, κανόνας: Ακόμα κι αν έχουμε το τελευταίο iPhone, Galaxy ή Pixel, πάντα προτιμάμε επαγγελματία φωτογράφο! Τα χρήματα που θα δώσουμε, θα τα πάρουμε πίσω σε λίγους μήνες από τις extra κρατήσεις.

3.Σωστή τιμολόγηση ακινήτου

Μεγάλο θέμα. Τι σημαίνει σωστή τιμολόγηση; Πώς ξέρω πόσο πρέπει να “πουλάω” ανα βραδιά σε κάθε σεζόν; Εδώ υπάρχουν 2 δρόμοι. Η πρώτη επιλογή είναι να μελετήσουμε τον ανταγωνισμό στην περιοχή, ψάχνοντας για παρόμοια ακίνητα (σε μέγεθος και παροχές) και να τιμολογήσουμε στον μέσο όρο (ή λίγο πάνω ή κάτω) του ανταγωνισμού. Η μελέτη του ανταγωνισμού μπορεί να γίνει είτε ψάχνοντας μόνοι μας στις πλατφόρμες, είτε χρησιμοποιώντας ένα εργαλείο όπως είναι η AirDNA ή η Lighthouse που συλλέγουν καθημερινά δεδομένα κρατήσεων από τις πλατφόρμες. Τους πρώτους μήνες που θα ανέβει ένα κατάλυμα στις πλατφόρμες μπορούμε να έχουμε λίγο χαμηλότερες τιμές από τον ανταγωνισμό – όχι πολύ όμως, γιατί θα λειτουργήσει αρνητικά – και όσο περνάει ο καιρός και παίρνουμε κρατήσεις και reviews μπορούμε σταδιακά να ανεβάζουμε μέχρι να βρούμε το “sweet spot” – το σημείο δηλαδή στο οποίο η αύξηση της τιμής αρχίζει να επηρεάζει αρνητικά την ροή των κρατήσεων, και εκεί να σταθεροποιηθούμε (προφανώς είναι διαφορετικό ανα περίοδο).

Η δεύτερη επιλογή που έχουμε είναι να χρησιμοποιήσουμε ένα εργαλείο δυναμικής τιμολόγησης όπως είναι η Pricelabs ή η Beyond. Για καταλύματα που έχουν ανέβει στην Airbnb υπάρχει και η επιλογή του smart pricing της Airbnb το οποίο όμως γενικά έχει μια τάση να προτείνει πολύ χαμηλές τιμές και οι hosts το αποφεύγουν. Τα καλά εργαλεία δυναμικής τιμολόγησης ελέγχουν τον ανταγωνισμό στην περιοχή του ακινήτου και κοιτάνε διάφορες παραμέτρους όπως πληρότητες, τιμές, events στην περιοχή, ακόμα και τον καιρό, και αναπροσαρμόζουν αυτόματα τις τιμές καθημερινά για πολλούς μήνες μπροστά – κάτι που είναι αδύνατο να γίνει χειροκίνητα. Σε ανάλυση που κάναμε εμείς εδώ στην Hosthub σε καταλύματα πελατών μας σε όλο τον κόσμο, προκύπτει πως όσοι άρχισαν να χρησιμοποιούν την Pricelabs είδαν κατα μέσο όρο αύξηση 15% στον ετήσιο τζίρο, και πάνω από 95% των ακινήτων είδαν βελτίωση τζίρου. Να σημειώσουμε όμως εδώ πως η δυναμική τιμολόγηση δεν είναι σωστή επιλογή για όλα τα ακίνητα ανεξαιρέτως: Ενώ λειτουργεί καλά σε μέρη με υψηλό ανταγωνισμό (π.χ. κέντρα πόλεων) δεν τα καταφέρνει εξίσου καλά σε απομακρυσμένες, μη τουριστικές περιοχές. Αν έχετε λοιπόν ένα σπίτι στην κορφή ενός λόφου μόνο του, δεν έχει νόημα να χρησιμοποιήσετε δυναμική τιμολόγηση.

4.Άμεσες απαντήσεις στα ερωτήματα των επισκεπτών

Ο αλγόριθμος της Airbnb (αλλά και των άλλων πλατφορμών) ελέγχουν δεκάδες παραμέτρους για να αποφασίσουν πόσο ψηλά στα αποτελέσματα αναζήτησης να εμφανίσουν ένα ακίνητο. Από τα reviews, τον ρυθμό των κρατήσεων, τις περιγραφές, μέχρι την συχνότητα που αλλάζει τιμές ο διαχειριστής. Ένα από τα πιο σημαντικά κριτήρια όμως, είναι η ταχύτητα απόκρισης στα ερωτήματα των επισκεπτών, είτε πριν την κράτηση είτε μετά. Ένας γενικός κανόνας ώστε να διατηρούμε καλό σκορ σε αυτόν τον τομέα είναι να απαντάμε εντός 20 λεπτών σε ερωτήματα πριν την άφιξη του επισκέπτη, και εντός 10 λεπτών σε ερωτήματα που γίνονται κατα την διάρκεια της διαμονής. Όσο υπερβολικά και αν σας ακούγονται αυτά τα νούμερα, δυστυχώς ισχύουν και είναι σημαντικά. Βλέπουμε μεγάλη διαφορά στο ranking ενός ακινήτου όταν ο host απαντάει εντός 10-20 λεπτών σε αντίθεση με την 1 ώρα που συνήθως προτείνει η Airbnb. Επειδή προφανώς δεν γίνεται να είμαστε πάντα διαθέσιμοι για άμεση απάντηση (π.χ. βράδια) απλά φροντίζουμε να κάνουμε ότι καλύτερο μπορούμε, ή περιμένουμε να βγάλει η Hosthub τον AI Assistant που απαντά μόνο του – μπορεί τώρα που διαβάζετε αυτές τις γραμμές να έχει ήδη ανακοινωθεί 🙂

5.Πολύ καλά reviews

Όπως αναφέραμε παραπάνω τα review (κριτικές επισκεπτών) είναι από τα βασικά κριτήρια που χρησιμοποιούν οι πλατφόρμες για να αποφασίσουν πόσο θα προωθήσουν ένα κατάλυμα. Παρότι δεν είναι κάτι που εξαρτάται άμεσα από μας, επηρεάζεται έμμεσα από την ποιότητα των υπηρεσιών που προσφέρουμε και από την ποιότητα και το επίπεδο παροχών (amenities και facilities) του καταλύματος. H Airbnb απαιτεί μέσο όρο βαθμολογίας ανα host το 4.8/5 για να κερδίσει κάποιος ή να διατηρήσει την σήμανση του Superhost, και αυτός πρέπει να είναι ο στόχος σας. Σημαντικό εδώ να σημειώσουμε ότι στην Airbnb κριτική πάει στον host (διαχειριστή ή ιδιοκτήτη) ενώ στην Booking αφορά το κατάλυμα. Σε κάθε περίπτωση προσπαθούμε πάντα να κάνουμε το καλύτερο δυνατό, και οι κριτικές θα ακολουθήσουν. Αν μια στο τόσο κάποιος “περίεργος” επισκέπτης μας βάλει 4 ενώ πέρασε πολύ όμορφα μην “σκάτε”, η ενασχόληση με την βραχυχρόνια είναι μαραθώνιος και όχι σπριντ, και σε βάθος χρόνου οι κριτικές πάντα αντικατοπτρίζουν σωστά το επίπεδο ενός καταλύματος και ενός οικοδεσπότη.

6.Πλήρεις παροχές

Αναφέραμε νωρίτερα πως είναι σημαντικό ένα κατάλυμα να διαθέτει τα απαραίτητα για μια διαμονή. Ας δούμε λίγο πιο αναλυτικά τι σημαίνει αυτό. Καταρχάς δεν είναι ίδιο για όλους. Άλλες απαιτήσεις έχει ένας επισκέπτης από ένα διαμέρισμα των 50€, και άλλες από μια βίλα των 500€. Σε κάθε περίπτωση τα απολύτως απαραίτητα για οποιοδήποτε είδος καταλύματος, πέραν των υποχρεωτικών λινών και πετσετών για κάθε επισκέπτη είναι:

Αναλώσιμα:

• Χαρτί υγείας – υπολογίστε το διπλάσιο από όσο θα θέλατε εσείς για τα άτομα και την διάρκεια της διαμονής σας
• Χαρτί κουζίνας – ένα φρέσκο ρολό συνήθως αρκεί
• Σαπούνι και σαμπουάν/αφρόλουτρο. Εδώ υπάρχουν αρκετές επιλογές, από ατομικές συσκευασίες ξενοδοχειακού τύπου μέχρι μεγάλο μπουκάλι στο ντους, αλλά η καλύτερη λύση από πλευράς κόστους και εξυπηρέτησης είναι dispenser τοίχου μέσα στο ντους.
• Ένα μπουκάλι νερό στο ψυγείο – αυτό είναι το ελάχιστο, και ανεβαίνετε από κει.
• Ζάχαρη και φακελάκια καφέ και τσάι – ιδανικά και μερικά φακελάκια γάλα σε σκόνη

Μη αναλώσιμα:

• Γρήγορο wifi (όσο ταχύτερο, τόσο το καλύτερο)
• Πιστολάκι για τα μαλλιά
• Smart TV (ιδανικά με screen cast δυνατότητες)
• Κλιματισμός/θέρμανση
• Ζεστό νερό (ιδανικά με ηλιακό για να μην χρειάζεται να θυμάται ο επισκέπτης να ανάβει τον θερμοσίφωνα)
• Βασικά κουζινικά – ότι θα θέλατε εσείς να βρείτε σε ένα κατάλυμα στις διακοπές σας
• Συσκευές κουζίνας (ηλεκτρικό μάτι, φουρνάκι μικροκυμάτων, τοστιέρα, βραστήρας, μηχανή για καφέ φίλτρου, κλπ)
• Σίδερο με σιδερώστρα – όχι εντελώς απαραίτητο, αλλά πολλές φορές πολύ χρήσιμο
• Σε περίπτωση που εξυπηρετείτε business travelers ή digital nomads, σκεφτείτε να επενδύσετε σε ένα γραφείο με ανατομική καρέκλα και μια οθόνη 24’’ με τα απαραίτητα καλώδια
• Μετατροπείς για πρίζες για επισκέπτες εκτός Ευρώπης

7.Εμπειρία επισκέπτη

Σκεφτείτε το εξής σενάριο: Είστε ταξιδιώτης σε διακοπές, και έχετε μόλις φτάσει μετά από ένα πολύ μεγάλο και κουραστικό ταξίδι στον προορισμό σας. Κουβαλάτε βαλίτσες, τα παιδιά γκρινιάζουν, θέλετε ΤΩΡΑ ένα ζεστό ντους, και δεν βρίσκετε το κλειδί για να ανοίξετε την πόρτα του καταλύματος. Ο οικοδεσπότης δεν απαντά σε τηλέφωνα και μηνύματα. Είναι αυτός ωραίος τρόπος να ξεκινάτε τις διακοπές σας;

Κανείς δεν θέλει να βρεθεί σε μια τέτοια κατάσταση. Για να τις αποφεύγουμε, φροντίζουμε να έχουμε στείλει εκ των προτέρων σωστές και αναλυτικές οδηγίες check-in, είτε μέσω της σχετικής εφαρμογής της Airbnb, είτε με email, είτε με SMS, είτε χρησιμοποιώντας κάποιο εξειδικευμένο εργαλείο Guest Experience όπως αυτά που θα βρείτε στην σχετική ενότητα συνεργατών της Hosthub. Τα guest experience apps εκτός από οδηγίες για το check-in μπορούν να βοηθήσουν τον επισκέπτη με πολλά άλλα πράγματα όπως:

• Αιτήματα κατα την διαμονή του (extra μαξιλάρι, late check out, αναφορές προβλημάτων κλπ)
• Προτάσεις για φαγητό, ενοικίαση αυτοκινήτου, transfers, εισιτήρια για μουσεία και αρχαιολογικά κέντρα, κλπ. Τα καλά guest experience apps έχουν την δυνατότητα απευθείας κράτησης μέσα από το app (και δίνουν και προμήθεια στον διαχειριστή)
• Οδηγίες χρήσης οικιακών συσκευών με φωτογραφίες και video
• Παραγγελία φαγητού ή ποτού στο σπίτι μέσω συνεργαζόμενων εστιατορίων και μπαρ
• Άμεση επικοινωνία με τον οικοδεσπότη ή τον διαχειριστή για οτιδήποτε χρειαστεί

Τα παραπάνω είναι τα βασικά πράγματα που εγώ προτείνω σε όσους με ρωτάνε “Τι σημαίνει σωστή διαχείριση βραχυχρόνιας” αλλά σίγουρα δεν είναι τα μόνα. Κάθε οικοδεσπότης ή διαχειριστής θα βρει τον δικό του δρόμο στο ταξίδι της βραχυχρόνιας και θα ανακαλύψει νέους τρόπους για να βελτιώσει το επίπεδο παρεχόμενων υπηρεσιών και της εμπειρίας του επισκέπτη. Το σημαντικό είναι όλοι μας να ρωτάμε ένα πράγμα τον εαυτό μας καθημερινά, και με αυτό το πορευόμαστε: “Αν ήμουν εγώ επισκέπτης στο κατάλυμά μου, τι εμπειρία θα ήθελα να ζήσω;”

Καλές κρατήσεις!
Αλέξανδρος Καραβίτης
Συνιδρυτής και CEO, Hosthub